De noodzaak tot verduurzaming wordt steeds duidelijker naarmate de gevolgen van klimaatverandering zichtbaarder worden. Dit heeft gevolgen voor de omgeving waarin we wonen en werken. Doorgaan à-la ‘business-as-usual’ zit er niet meer in naar mate de risico’s van niet verduurzamen ook voor gebouweigenaren en -beheerders voelbaar worden. Waar moet je aan denken als je wilt sturen op risicomanagement? In deze blog zetten we een aantal risico’s voor vastgoedbeheer op een rijtje.
Fysieke Risico’s
Het KNMI doet al jaren onderzoek naar de gevolgen van klimaatverandering, zoals beschreven in de Klimaatscenario’s van 2014 en in het Klimaatsignaal van 2021. Hieruit blijkt dat we vaker te maken krijgen met weersextremen en dat deze grotere gevolgen met zich mee zullen brengen. Zo krijgen we te maken met langere hittegolven, zware neerslag met valwinden, overstromingen en bodemverzakking. Dit levert risico’s op voor schade aan de gebouwde omgeving.
DGBC ontwikkelt in samenwerking met, o.a., kennisinstituten, overheden en financiële instituties aan een framework voor het vaststellen van fysieke klimaatrisico’s op gebouwniveau. Hoewel dit model nog in ontwikkeling is laat het zien dat er door diverse partijen serieus naar wordt gekeken. Op een hoger niveau kunnen de gevolgen van klimaateffecten al worden bekeken in, bijvoorbeeld, de Klimaatschademonitor. Hierin zijn zaken als het stedelijk hitte-eiland effect en overstromingsdiepte te vinden voor jouw regio. Met betrekking tot overstromingen behoren we binnen Europa zelfs tot de landen met het hoogste risico op schade (AFM).
Los van risico’s voor jouw gebouw en de direct omgeving hebben langdurige hitte en luchtvervuiling nadelige effecten op de gezondheid van jezelf en jouw werknemers (RIVM & UU). Maar ook indirecte effecten zoals schade aan infrastructuur en verstoringen in toeleveringsketens spelen een rol. Veel organisaties en pandeigenaren zijn momenteel nog onvoldoende voorbereid op deze risico’s en kunnen hogere kosten verwachten voor klimaatadaptatie of om te verhuizen (McKinsey Global Institute).
Financiële Risico’s
De financiële schade als gevolg van klimaatverandering bereikte afgelopen jaar een record van maar liefst 886 miljoen euro, aldus het Verbond van Verzekeraars. Maar ook voordat een ramp zich heeft voltrokken hebben klimaateffecten al impact op de waarde van vastgoed. Duurzaamheid en positieve impact staat voor veel investeerders hoog op de agenda en ook banken nemen klimaatrisico’s mee in hun beoordelingen. Zo kan je voor een kantoorgebouw met minimaal energielabel A vaak korting krijgen op financiering en zijn gebouwen met een label D of slechter helemaal niet meer financierbaar.
Aan de andere kant brengt verduurzaming weer de nodige mogelijkheden met zich mee. Zo hebben duurzame panden een beter risico-rendement profiel en leveren ze meer en stabieler rendement op. Na het verduurzamen van bestaande gebouwen dalen over het algemeen de exploitatiekosten. Daarnaast kennen panden met een beter energielabel minder leegstand en leveren ze zo’n 10% meer huur op in vergelijking met niet duurzame panden. Een gebruiker zit namelijk liever in een duurzaam, energiezuinig kantoorgebouw.
Verzekerbaarheid van Klimaatrisico’s
Gebouwen kunnen tegen veel vormen van schade worden verzekerd, maar voor klimaatschade geldt steeds vaker dat dit onverzekerbaar is. Met name bij overstromingen en verzakkingen als gevolg van klimaateffecten wordt schade vaak niet gedekt. Of bij schade aan zonnepanelen na een zware hagelbui. Als pandeigenaar draai je dan zelf voor de kosten op. Wel zo jammer als de schade te voorkomen is.
Daarnaast worden de zaken die nog wel verzekerbaar zijn steeds duurder om te verzekeren. Deze stijgende verzekeringspremies worden vaak niet meegenomen in de berekeningen om de terugverdientijd van een duurzame investering te berekenen. Door deze verwachtte kostenstijging wel mee te nemen zijn er naast een lagere energierekening ineens nog veel meer opbrengsten die de investering rendabel maken. Denk bijvoorbeeld aan een investering in het vergroenen van de buitenruimte die leidt tot meer regenwater opvang bij piekbelasting. Zware, plotselinge regenbuien worden dan niet geloosd op het riool, maar langzaam opgenomen in de bodem. Zo ontstaat er minder risico op schade aan het gebouw door overstromingen.
Wet- en Regelgeving
Op het gebied van wetgeving is te zien dat er van alle kanten serieus naar deze risico’s wordt gekeken. Zo wordt er om steeds meer transparantie gevraagd over de gevolgen van klimaatverandering op een onderneming en andersom. Nieuwe rapportage standaarden zoals de CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) gaan daarnaast voor een steeds grotere groep gelden. Hierover schreven we onlangs in een blog over de Europese invloed op duurzame huisvesting. Deze en andere regels zullen de komende jaren verder worden aangescherpt.
Het is belangrijk om in het risicomanagement van het gebouwbeheer en/of de vastgoedportefeuille niet alleen naar de huidige wet- en regelgeving te kijken, maar ook naar de (verwachtte) toekomstige wet- en regelgeving. Een gebouw dat klaar is om aan de wetgeving van 2030 of 2050 te voldoen, is straks meer waard. En de verwachting is dat op het gebied van Energiewetgeving in de gebouwde omgeving er in de komende jaren nog veel wetten en regels bij gaan komen. Maar dat niet alleen, ook op het gebied van circulariteit worden nu al wetten ontwikkeld. Zorg dat je daar op voorbereid bent door er nu al over na te denken, want in 2049 ben je te laat.
Certificeringen
Ook bij het certificeren van panden wordt vaak gekeken naar risicoanalyse en -management in relatie tot duurzaamheid en klimaatrisico’s. Een onderdeel van, bijvoorbeeld, de meest recente versie van BREEAM-certificering is de uitwerking van klimaatverandering op de bebouwde omgeving. De resultaten van zo’n certificering spelen een rol in de waardering van een pand en lijden vaak tot minder leegstand. Ook hier schreven we onlangs een uitgebreidere blog over.
Beter voorbereid de toekomst in
Wil jij ook de waarde en verhuurbaarheid van jouw panden verhogen en beter voorbereid zijn op de toekomst? Weten hoe je risicomanagement kunt koppelen aan de klimaatambities van jouw organisatie en vastgoedportefeuille? We helpen je graag de mogelijkheden van verduurzamen voor jouw situatie te verkennen en om tot oplossingen te komen waarmee je verder kunt. Neem contact met ons via info@gebouwinzicht.nl
Youri Haak