Van Split Incentive naar Shared Incentive

Het verduurzamen van de gebouwde omgeving in Nederland gaat trager dan we zouden willen. Eén van de problemen hiervan is de zogenaamde ‘split incentive’. Dit houdt in dat de investeringen en de daaruit voortkomende voordelen niet evenredig verdeeld zijn tussen de betrokken partijen. Hierdoor worden investeringsbeslissingen belemmerd. In traditionele huurcontracten is de gebouweigenaar verantwoordelijk voor onderhoud en investeringen aan het gebouw en de gebouwinstallaties. Dit betekent dat het installeren van duurzamere installaties, zoals een warmtepomp of zonnepanelen, voor rekening van de eigenaar komen. De huurder betaalt de energierekening. In het geval van de warmtepomp of zonnepanelen, heeft de huurder hier het voordeel van in de vorm van een lagere energierekening. Omdat gebouweigenaren momenteel geen (financieel) voordeel halen uit het verduurzamen van hun panden, zijn zij minder geneigd deze maatregelen daadwerkelijk door te voeren.

Vastgoed eigenaren moeten vaak de investering doen, terwijl de huurders hier de voordelen van ervaren; de ‘split incentive’. (Credits: Gebouwinzicht)

Van split incentive naar shared incentive

Maar gelukkig zijn er ook projecten waar het wel is gelukt. Door goede samenwerking tussen eigenaar en huurder hebben deze organisaties de ‘split incentive’ weten om te zetten naar een ‘shared incentive’. Vorig jaar heb ik in opdracht van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) een onderzoek uitgevoerd naar organisaties die in de praktijk van split incentive naar shared incentive zijn gegaan. Wat kunnen we leren van de weg die zij al hebben afgelegd? Welke obstakels zijn zij tegengekomen en hoe hebben ze die overwonnen? Het doel van het onderzoek is om te leren van hun verhalen, te achterhalen wat er wél werkt en zo vastgoedeigenaren en huurders te inspireren de split incentive op te lossen en de gebouwde omgeving verder te verduurzamen.

Naast literatuuronderzoek zijn er verschillende interviews gehouden met organisaties die onderweg zijn naar een shared incentive.

Bij het selecteren van de projecten voor de interviews is gekeken naar een zorgvuldige balans van het type vastgoed. Hierin is onderscheid gemaakt tussen commercieel en maatschappelijk vastgoed en tussen de functies van het vastgoed (bedrijfshal, kantoor, retail etc.). Dit is gedaan omdat de situaties, en daarmee gepaard gaande oplossingen, per project erg uiteenlopen en zo kunnen helpen om in te schatten welke maatregelen in het eigen vastgoed kunnen worden toegepast.

Het pand van eigenaar NSI en huurder Invest-NL (Credits: Invest-NL)

Voornaamste conclusies van het onderzoek

De voornaamste conclusie op de vraag hoe de split incentive om te buigen naar een shared incentive is niet vernieuwend, maar wel van doorslaggevend belang: ga het gesprek aan! Het maakt niet uit of het nu gaat over technische, financiële of juridische obstakels of over de aanwezige kennis en ieders motivatie. Zorg vooral dat het gesprek gaat over de definitie van waarde. Bedenk: voor elk probleem is een oplossing, zo lang je er maar samen mee aan de slag gaat. Leg daarna transparant met elkaar vast welke afspraken er gemaakt zijn.

Conclusies per obstakel

Ook voor de specifieke obstakels zijn de gevonden oplossingen wellicht niet vernieuwend, maar wel ontzettend belangrijk. Dit onderzoek levert daarmee een belangrijke bijdrage om al deze voorkomende obstakels en oplossingen onder elkaar te zetten. Zo zorgt dit voor een beknopt overzicht en handvatten voor zij die hiermee aan de slag willen gaan.

Technische obstakels:

1. Om energie te gaan besparen is het monitoren van het gebruik daarvan essentieel. Een goed Energie Monitoring Systeem aanleggen met de juiste submeters is nodig.
2. Aan het opwekken van zonne- energie op het dak zitten een aantal technische randvoorwaarden. Laat deze vooraf goed onderzoeken en doe vervangingen aan het dak vooral op de natuurlijke vervangingsmomenten.
3. Als er aanpassingen aan het gebouw gedaan moeten worden, terwijl het gebouw in gebruik is, is het nog belangrijker om goede afspraken te maken met de gebruikers.

Financiële obstakels

1. Maak gebruik van de beschikbare subsidiemogelijkheden.
2. Benut de natuurlijke vervangingsmomenten. Door op deze manier de investeringen in te plannen op natuurlijke vervangingsmomenten, kan beter rekening worden gehouden met de economische levensduur van de componenten. Hierdoor vallen de investeringskosten relatief lager uit, dan dat geforceerd iets vervangen wordt wat nog niet nodig is.
3. Maak afspraken over het terugverdienen. Daarbij is het belangrijk om transparant te zijn over de win-win situatie. Zo weten beide partijen wat ze van de ander kunnen en mogen verwachten.
4. Kijk naar de taxatie- en vastgoedwaarde. Oftewel, reken alvast met een toekomstige restwaarde om zo een investering aan de voorkant mogelijk te maken.

Juridische obstakels

1. Verdiep je goed in de rol van energiewetgeving in huurconstructies.
2. Zorg dat je ervan op de hoogte bent dat er verschillende soorten huurcontracten zijn voor verschillende gebouwfuncties.
3. Zorg dat je weet dat het doen van aanpassingen aan een (model) huurcontract altijd mogelijk is.
4. Kijk goed wie precies de eigenaar is van een object of een installatie op dat object. Om te voorkomen dat een installatie door natrekking eigendom wordt van de eigenaar van het pand, regel je een recht van opstal.
5. Verdiep je in de regels rondom het leveren van energie.
6. Check de installatie van bijvoorbeeld zonnepanelen ook altijd met de verzekering. Denk daarbij aan zowel de opstalverzekering als aan de brandverzekering.
7. Laat je goed adviseren door juridische adviseurs hierover.

Een gang van de Cornelis Musiusschool in Delft na de verbouwing (credits: Gemeente Delft)

Kennis

1. Het is belangrijk aan het begin van het proces om het kennisniveau van alle betrokkenen op elkaar af te stemmen. Een gelijk basisniveau van kennis over duurzaamheid is het uitgangspunt.
2. Verzamel gedurende het proces zoveel mogelijk kennis over het gebouw en zorg dat deze basisinformatie over het gebouw op orde is. Het belang van data/monitoring bij verduurzaming wordt vaak onderschat.
3. Zorg dat eigenaar en huurder met elkaar afstemmen wat de lange termijnvisie is van de organisaties en wat dat voor gevolgen dit heeft voor dit gebouw. Samen met de kennis over het gebouw zelf, kan er dan een goed plan gemaakt worden.

Motivatie

1. Projecten verlangen een duidelijke intrinsieke motivatie bij de trekker van het project. Benoem dit ook naar de andere teamleden en probeer hen daarin mee te nemen. Dit is de bottom up benadering om iedereen in het project gemotiveerd te krijgen.
2. Daarnaast kan er ook een top down visie en doelstellingen voor het verduurzamen opgelegd worden. Dat maakt het soms makkelijker om lastige beslissingen toch te nemen.
3. Zorg voor consensus tussen partijen. Met een gemeenschappelijke doelstelling is het makkelijker afspraken met elkaar te maken.

Over huurpanden

Het verduurzamen van huurpanden vraagt net even wat extra aandacht dan het verduurzamen van eigen vastgoedobjecten. In basis zijn de problemen wel hetzelfde. Ook in een pand dat door de eigenaar zelf in gebruik is, heb je de technische, financiële en juridische obstakels. Alleen in een huurpand zijn er meer partijen betrokken, waardoor de samenwerking, het onderling overleg, nog belangrijker wordt. Hoewel het erg belangrijk is om het kennisniveau van alle partijen naar hetzelfde niveau te tillen en te zorgen dat de uitgangspunten gelijk zijn, is motivatie en gedrag vaak doorslaggevend gebleken. Iedereen van elk project onderschrijft dit punt: “Dit project was er niet geweest zonder het doorzettingsvermogen van 1 of meer trekkers van het project.” Deze trekker bleef ervoor zorgen dat er toch iedere keer het gesprek gaande werd gehouden. Zolang je maar in overleg blijft, is eigenlijk alles mogelijk. Waar een wil is, is een weg. En zelfs een omweg.

Meer weten?

Dit blog is een samenvatting van het onderzoek van split incentive naar shared incentive dat Gebouwinzicht in opdracht van RVO heeft uitgevoerd. In opdracht van RVO zijn voorbeelden van projecten verzameld waar eigenaar en huurder van een gebouw samen een oplossingen hebben gevonden om de investeringen in de duurzaamheidsmaatregelen aan het pand op te lossen.

Wil je het hele onderzoeksrapport lezen? Dat kan. Het onderzoek is terug te vinden op deze pagina van RVO: Tools – aan de slag met verduurzamen van maatschappelijk vastgoed | RVO.nl | Rijksdienst.