Als bouwkundig adviseur en expert binnen verduurzamen van bestaand vastgoed ben ik nu bijna 8 jaar geaccrediteerd bij de DGBC als assessor voor het controleren van trajecten van BREEAM-NL in Use. De laatste paar jaar werk ik ook als BREEAM Expert mee in grotere portfolio opdrachten.
Ik heb dan ook een keur aan projecten voorbij zien komen: van grote bedrijfsverzamelgebouwen en kleinere kantorencomplexen tot sorteercentra en hotels. Hoewel de ambities van deze aanvragen per procedure verschilden, zie ik toch ook een overlap in de maatregelen die binnen elk traject terugkomen. Wat me ook steeds meer opvalt, zeker vanuit mijn rol als Expert, is hoe belangrijk daarbij de rol van de organisatie is. De eerste hoeksteen van een goed gebouwdossier is voor mij dan ook ´de organisatie’. Daarmee bedoel ik het kernteam met alle verschillende stakeholders van het gebouw. Dit kernteam is de primair verantwoordelijke partij voor het beheren van het gebouwdossier. Dit team is dus ook verantwoordelijk voor het verzamelen van de bewijslast voor certificering. Want certificering van een gebouw met BREEAM-NL in Use is niet duur op zichzelf. Wat het zo kostbaar en ingewikkeld maakt is dat alle bewijslasten boven tafel moet komen. Dat is lastig (en dus tijdrovend en dus kostbaar) als je organisatie niet voldoende gestructureerd is.
Ik schreef al eerder een blog met de top 5 maatregelen voor een BREEAMNL In Use traject. In deze blog heb ik dit oude blog bijgewerkt en aangevuld. Ben je van plan om dit jaar zelf een BREEAM-NL in Use traject te starten, neem deze punten dan zeker mee! Door van tevoren hier al handig op in te spelen tijdens je aanvraag kun je zowel veel tijd als geld besparen.
De top 5 maatregelen die veel punten opleveren binnen BREEAM-NL In Use
1. Energielabel en maatwerkadvies
Vanuit de wetgeving worden we gedwongen om aan energiebesparing te doen, via energielabelplicht, EED, installatiekeuringen en de informatieplicht Energiebesparing.
Het hebben van een Energielabel en het bijbehorende maatwerkadvies levert direct punten op in BREEAM. Hoe beter je label, hoe hoger de score op het onderdeel Asset. En hoe meer maatregelen uit je uit dat adviesrapport reeds hebt uitgevoerd of al ingepland zijn, hoe hoger de score zal zijn op het onderdeel Beheer. Gelukkig hebben de meeste partijen dit tegenwoordig wel op orde, zeker als de organisatie ook EED-plichtig is.
2. Energiemonitoring en analyse
Met de invoering van de informatieplicht Energiebesparing moeten aansluitingen die meer dan 50.000 kWh per jaar verbruiken aantonen welke energiebesparende maatregelen zij hebben genomen. Deze zijn vastgelegd in het activiteitenbesluit. (Lees mijn blog Erkende maatregelen kantoren van mei jl.). Eén van die maatregelen die zich vaak snel terugverdiend is het monitoren van Energie. Deze credit levert ook veel punten op voor het onderdeel Beheer in BREEAM-NL In Use. In een eerder blog over split incentive lichtte ik het belang toe van het vastleggen van doelstellingen en het op de agenda zetten van duurzaamheid binnen het huurdersoverleg. Energiemonitoring en analyse is een onderwerp wat daar bij hoort. Met eigenaar, huurder en installateur dien je regelmatig de energieverbruiken te bespreken. Zo word je bewust van eventuele afwijkingen ga je vanzelf met elkaar op zoek naar nog meer besparingen.
3. Duurzaam inkoopbeleid
Met een slim inkoopdocument kan je borgen dat alle inkoop wordt gedaan op een duurzame manier. Dit document (of je standaard inkoopvoorwaarden) kunnen dan als bewijslast dienen voor meerdere credits, zoals MAN06, ENE104 of HEA17. Als je het slim aanpakt, hoeft dit echt geen complexe papieren tijger op te leveren. Ik zie projecten die het beleid voor duurzaam inkopen aantonen met een standaard overeenkomst voor inkoopvoorwaarden. Hiermee hebben ze dan niet alleen het beleid vastgelegd, maar ook gelijk geborgd dat dit echt op alle inkoop van toepassing is. En let wel: dit document kan zo maar 20 tot 30% van je score voor het onderdeel beheer bepalen! Dat is veel. Dit document levert namelijk niet alleen punten in de categorie Management, maar ook nog eens in de categorie Energie, Materialen, Water en Afval.
4. Goede plattegronden
Voor meerdere credits in BREEAM moet je het behalen van een credit aantonen aan de hand van een plattegrond. Het gaat daarbij niet alleen om de bouwkundige plattegrond, maar ook de ingetekende werkplekken. Dit om bijvoorbeeld aan te tonen hoeveel douches er aanwezig zijn, hoeveel koffiecorners, maar ook hoeveel daglicht er beschikbaar is op de werkplekken en hoeveel werkplekken bediend worden door hetzelfde lichtknopje. Goede, digitale plattegronden zijn dus noodzakelijk voor je begint aan een BREEAM-NL In Use traject. Dit levert weliswaar niet direct punten op, maar heel veel tijdsbesparing en dus geld. Er zijn verschillende programma’s waarmee je in pdf tekeningen ruimtes of bepaalde installaties kan markeren. Dit kan met bleubeam, maar ook met een uitgebreide pdf editor of Powerpoint kom je vaak een heel eind.
5. Goed contact/ goed contract met je leveranciers en installateurs
Zorg dat je goed contact hebt met je onderhoudspartijen, leveranciers en installateurs. Voor veel punten in BREEAM moet je namelijk op detailniveau informatie aanleveren. Dergelijke informatie is voor jou lastig te vinden, maar voor je installateur zo beschikbaar. Denk bijvoorbeeld aan de conditiemeting van alle elementen, maar ook of de kranen zijn voorzien van doorstroombegrenzers of waterbesparende toiletspoelingen. Laat dit soort informatievragen niet liggen en aankomen tot de laatste dag voordat het certificaat de deur uit moet (belangrijkste reden voor vertraging binnen het proces). Zorg dat je dit soort informatie al veel eerder beschikbaar hebt. Of beter nog, zorg dat in je contracten is vastgelegd dat je onderhoudspartijen deze informatie jaarlijks moeten aanleveren. Zo wordt het gelijk onderdeel van de kwaliteitsborging en prestatieborging van de geleverde diensten.
Andere leerpunten
Al met al komt het erop neer dat je voor het verzamelen van alle informatie meer nodig hebt dan alleen je assetmanagers. Zorg dat alle partijen die bij het gebouw betrokken zijn meewerken aan het vergaren van de bewijslast en dat de informatie ook op vindbare plekken in de softwaresystemen wordt opgeslagen. Het is niet voor niets dat ik met Gebouwinzicht zorg dat je eerst inzicht krijgt in je organisatie en de software die jouw organisatie nodig heeft, voordat je met BREEAM certificering aan de slag gaat.
Wil je meer leerpunten voordat je start met BREEAM-NL In Use? Lees dan vooral ook de hieronder genoemde gerelateerde blogs.
Sparren met Sannie
Wil je dit jaar concreet aan de slag met verduurzamen van jouw gebouwvoorraad en vraag je je af of een traject BREEAM-NL In Use voor jou, jouw organisatie en jouw portefeuille de beste stap is om aan de slag te gaan? Overweeg een Sessie Sparren met Sannie. Als expert voor het verduurzamen van bestaand vastgoed doorzie ik vaak snel waar voor jou de grootste kansen liggen. Misschien is dat inderdaad een BREEAM-in Use traject, maar het kan ook zo zijn dat bijvoorbeeld een interne cursus duurzaamheid jouw organisatie beter op weg helpt. Door mijn onafhankelijke blik kan ik verbanden leggen die zorgen voor een nieuwe impuls.
Interesse? Mail mij op sannie@gebouwzicht.nl. Ik bel je dan voor een nadere kennismaking en samen maken we een afspraak voor een Sessie Sparren met Sannie. Doen! Ik merk dat klanten die deze sessie al gehad hebben nu vol vertrouwen en enthousiasme concreet aan de slag zijn.
Gerelateerde blogs:
- BREEAM-NL in Use: vrijbrief voor EEDplicht. Serieus? Ik vind daar wat van!
- Voor als je aan de slag gaat met BREEAM-NL in us: Split incentive
- Leerpunten: Belangrijkste leerpunten van 6 jaar BREEAM-NL in Use
[fsb-social-bar]