Eén van de voornaamste problemen bij het verduurzamen van bestaand vastgoed is de zo genaamde ‘split- incentive’, of in goed Nederlands: verdeeld motief. Hier is sprake van als de eigenaar van een gebouw de investering doet in duurzame maatregelen, maar de huurder daar de opbrengsten van terugziet in een lagere energierekening. Door afspraken te maken in het huurcontract, of boven op het huurcontract, maken eigenaren en huurders van een gezamenlijke duurzaamheidsdoelstelling een ‘shared-incentive’, een gedeeld motief.
Het kan
In de media (zowel online als offline) lees je soms prachtige verhalen over van technische innovaties om bestaande gebouwen te verduurzamen. Ook in mijn eigen adviespraktijk kom ik regelmatig goede voorbeelden tegen van organisaties die verduurzaming standaard onderdeel hebben gemaakt van hun meer jaren onderhoudsplanning (MJOP). Technisch is verduurzamen allang al mogelijk. Toch gebeurt nog het niet altijd en overal, omdat er vaak organisatorische problemen zijn, zoals de afspraken over wie betaalt. Wat is nu de beste manier om afspraken te maken? Hoe lossen we het probleem van de ‘split-incentive’ op en komen we tot de gewenste ‘shared-Incentive’. Precies over dat vraagstuk wordt maar weinig kennis gedeeld.
Een enkele keer lukt het wel. Zo heeft de Gemeente Breda dit voor maatschappelijk vastgoed opgelost (lees hier verder) en huurt Invest NL bij NSI een duurzaam kantoor (lees hier verder). Maar over het algemeen gaan de meeste artikelen die je kan vinden over de technische oplossingen, en niet over de juridische en financiële discussie die aan de ingrepen vooraf is gegaan.
Kennisdelen
De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) ziet dit gebrek aan kennisdelen hierover ook. Op hun website Energieslag verzamelen zijn alle informatie en kennis over de energietransitie voor de gebouwde omgeving. RVO heeft mij gevraagd om het komende half jaar op zoek te gaan naar aansprekende voorbeelden in de markt waar eigenaar en huurders samen de spit-incentive hebben opgelost en waar ze dus samen tot een shared Incentive zijn gekomen. Ik zal hier artikelen over schrijven en deze zullen op de site Energieslag gepubliceerd worden. De losse artikelen ga ik eind van het jaar bundelen tot een speciale Whitepaper, waarbij ik de gemeenschappelijke inzichten wil filteren om te vertalen naar tips & tricks, maar ook do’s & don’ts.
Van split-incentive…
We staan in Nederland (en eigenlijk in de hele wereld) voor een grote opgave als het gaat om het verduurzamen van gebouwen. In Nederland wordt veelal gebruik gemaakt van standaard huurcontracten, waarbij de eigenaar van het gebouw het beheer en onderhoud van het gebouw betaalt en de huurder zelf de energierekening. De investering in duurzaamheidsmaatregelen – en dan met name energiebesparingsmaatregelen – moet dan gedaan worden door de eigenaar van het gebouw. De opbrengsten, zoals een lagere energierekening, zijn echter vooral aan de huurder/ gebruiker van het gebouw. Dit probleem van split-incentive komen we overigens tegen bij alle soorten gebouwen: dus zowel bij scholen, kantoren, zorgvastgoed, winkel, sportzalen en sportterreinen. Ook bij verschillende soorten verhuurders zien we dit probleem: professionele verhuurders, particuliere beleggers, gemeenten en denk ook aan zorginstellingen en woningcorporaties die delen van hun vastgoed verhuren.
… naar shared-incentive
Er zijn echter in de markt partijen die hier samen op een goede manier uitgekomen zijn. Naar deze partijen ben ik namens RVO nu op zoek. We willen graag met deze partijen in gesprek en de leerpunten uit hun proces verzamelen. Het is een echte hoe-dan vraag:
· Hoe heb je dit voor elkaar gekregen?
· En wat kunnen anderen ervan leren?
Het doel is natuurlijk dat in de toekomst meer partijen het split incentive probleem kunnen oplossen en zo meer bestaande gebouwen in Nederland zullen gaan verduurzamen.
Doe mee aan het onderzoek
Inmiddels heb ik 1 partij geïnterviewd, die eigenaar is van een industrie hal op een bedrijventerrein. Hij heeft op het moment dat ze toch al moesten gaan verbouwen aan de huurder een aantal duurzame alternatieven voorgesteld, die weliswaar leidden tot een hogere huurprijs, maar ook een voordeel geven in de energierekening van de huurder. En heb ik afspraken gepland staan voor een school en commercieel winkelvastgoed.
Ken jij ook zo’n soort project?
Laat het me dan weten. We verzamelen zowel voorbeelden in commercieel vastgoed, als ook voorbeelden in maatschappelijk vastgoed. Met name voorbeelden uit de zorg, of bij scholen hebben we nog te weinig projecten van gezien. Maar alle andere goede voorbeelden zijn ook welkom! Stuur een mail naar sannie@gebouwinzicht.nl.
[fsb-social-bar]
