Vorige week blogde ik over ‘De financiële waarde van een gebouwdossier’. Ik stelde daarbij aan jullie de vraag wat die waarde voor jullie is. Daarop kreeg ik flink wat reacties die ik graag met jullie wil delen. (Alle citaten die in deze blog staan, komen van de commentaren op de LinkedIn post van deze blog.) Grofweg zijn deze reactie op de vraag wat de financiële waarde is van een gebouwdossier onder te verdelen in 3 categorieën:
Er zijn overigens ook mensen die mijn pleidooi voor een gebouwdossier direct linken aan de software, en dan vooral aan BIM. Aart van Gelder zegt bijvoorbeeld: “ Het standaard BIM-gebouwdossier levert zowel waarde op voor opdrachtgever als uitvoerende partijen. De kern van het standaard BIM-gebouwdossier is gebouw-data te verzamelen, inventariseren, analyseren, verwerken, rapporteren en omzetten in informatie om het gebouw beter te laten presteren en te verduurzamen.” Gelukkig zegt hij ook: “ De techniek is daarbij faciliterend .” Want daar ben ik het zeker mee eens. Voordat je gaat kijken waar je de informatie opslaat, wil ik het eerst hebben over waarom je die informatie nu echt op wil slaan.
Categorie 1: Gebouwdossier heeft alleen waarde tijdens overdrachtsmomenten
Albert-Jan Vermeulen: “In de RICS-bijbel voor de taxatie is hier niets voor opgenomen en dus niet meegenomen in de waardebepaling van een gebouw. Vanuit dit perspectief heeft het dus inhoudelijk geen waarde. Historische kasstromen en geprognotiseerde toekomstige kasstromen gekoppeld aan een rendement/risico-perceptie vormen de basis voor de bepaling waarde van een gebouw.” …. “Het vastgoed (de stenen) en exploitatie hiervan zijn verschillende entiteiten. Het vastgoed is een product waar pas waarde bij vrij komt wanneer je het activeert. ”
(Note: In deze categorie wordt gedacht vanuit de eigenaar, of vanuit adviseurs die advies geven aan eigenaren, asset managers, en daarmee vooral geïnteresseerd zijn in hoe kan ik voor zo weinig mogelijk onkosten, zoveel mogelijk winst maken op mijn belegging).
Categorie 2. Gebouwdossier heeft geen waarde in de exploitatiefase
Wil Snoeren: “ Wat denk jij dat het hebben van een goed gebouwdossier oplevert in het dagelijks beheer? Het gaat er niet om wat ik of wij denken, maar om wat de opdrachtgever denkt.” Ikzelf vraag me bij zo’n reactie meteen af wie de opdrachtgever is. Want wie beschouw jij als jouw opdrachtgever. En wie is de opdrachtgever van de opdrachtgever. Deze reactie raakt wat mij betreft de kern: waar liggen de kosten en de baten van het gebouwdossier?
Coen van Iersel reageert: “ Vastgoed is een financieel vehikel. De technische staat is niet relevant. Alleen de zaken zoals asbest of gevaarlijke stoffen in grond of installaties zijn financiële risico’s.”
Albert-Jan Vermeulen merkt op: “ Ik denk alleen dat deze waarde bij de actuele gebouweigenaar ligt. Door het gebouwdossier op orde te hebben is het voor de verkopende partij gemakkelijker om zijn ‘due diligence’ te complementeren.”
Ronald Mirck wijst ons op de norm Assetmanagement (ISO 55000). “ Het is aan de asset-owner om te bepalen of een gebouwdossier wel of niet waarde toevoegt aan het gebouw.”
Categorie 3: Gebouwdossier heeft zeker wel waarde in de exploitatiefase
Aart de Jong zegt in zijn reactie: “Ik ben van mening dat een goed gebouwdossier bijdraagt aan het vermijden van faalkosten en in veel situaties zinvol is, ook in relatie tot de technische staat. Denk bijvoorbeeld aan het vele zoekwerk naar informatie en de validatie van gegevens t.o.v. wat er in de praktijk aanwezig is of aan het jaarlijks samenstellen van een meerjaren onderhoudsplan.”
Romy Schneider: “ Stelling: Zonder gebouwdossier is efficiënt onderhouden van een gebouw – laat staan sturen op huisvesting – nagenoeg onmogelijk.”
Aart de Jong vult aan: “Zoals bij veel stellingen kom ik tot de conclusie dat de waarheid ergens in het midden ligt. De oplossing voor een VvE zal er vast anders uitzien dan voor een campus met vele soorten gebouwen.”
Ronald Mirck reageert: “ Als we het gebouwdossier zouden beschouwen als actuele kennis van de asset ‘gebouw’ dan wordt deze binnen het VDM-model van Mainnovation toegerekend aan de waarde drijver ‘middelen’. Het VDM-model kijkt juist naar toekomstige kasstromen. M.a.w. als je kennis niet up-to-date is, dan zou dit in de toekomst een nadelig effect kunnen hebben op de kasstroom omdat er extra kosten gemaakt moeten worden. Denk hierbij aan het niet (actueel) hebben/hadden van bijv. tekeningen van een drinkwaterinstallatie bij een (prioritair) gebouw en de eind 2006 in werking treden wettelijke verplichting inzake Legionellapreventie. Dit heeft voor de betreffende eigenaren een grote kostenpost opgeleverd.”
In een reactie direct op deze website Gebouwinzicht, legt Fred Kloet de link met de NFC index of de kosten per werkplek. Is het dan zo dat een goed gebouwdossier meer waarde heeft voor de gebouwgebruiker dan voor de eigenaar? Of ga ik nu te kort door de bocht?
Gelukkig zijn er ook nog mensen die wel een percentage durven te noemen:
T. (Tom) van Briemen, Sr Cost Engineer bij Sodexo: “ Asset-management levert je ook dat gebouwdossier. Toepassen van goed asset-management levert je minimaal 10% op. Maar vanuit de praktijk blijkt dat er nu veelal slecht inzicht is in nut en noodzaak van onderhoud. Hierdoor zien we de besparing makkelijk oplopen tot ca 30%.”
Samenvatting van alle reacties
Ronald Mirck: “ De kosten voor het in stand houden van een, bij oplevering actueel en compleet, gebouwdossier behoort tot de exploitatiekosten maar wordt verdeeld over vele onderhoudsactiviteiten.”
Het gebouwdossier is dus niet voor specifiek 1 partij van waarde. Het is vaak een onderdeel met verschillende verantwoordelijkheden. Daarom ook juist verschillende verdeling van de kosten en de baten. En daarom is het zo lastig om er een waarde in euro’s aan te hangen. Helaas is inderdaad niet elke casus met elkaar te vergelijken. In elk projecten liggen de verantwoordelijkheden voor het gebouwdossier weer bij een ander organisatie onderdeel. Met het verplaatsen van de verantwoordelijkheid, verschuiven ook de kosten en de baten van een goed gebouwdossier.
Dus aan de slag!
Romy Schneider: “Het hebben van een actueel gebouwdossier is moet vanzelfsprekend worden. Besturen hebben denk ik vooral hulp nodig bij de invulling. Wat hoort er nu allemaal bij zo’n dossier.”
Eigenlijk zegt Romy daarmee iets wat ik ook al langer denk. Doordat het gebouwdossier zo versnipperd is, weten te weinig mensen nu wat er nu eigenlijk echt in een gebouwdossier moet staan.
Ook Ronald Mirck zegt terecht: “ Het (gebouwdossier red.) is vaak niet compleet omdat er niet op gehandhaafd wordt en de asset-owner de (toegevoegde) waarde er (nog) niet van inziet en vaak ook niet doorheeft welke extra kosten hij hierdoor maakt.”
Doe volgende week mee met de Gebouwdossier Challenge
Precies hiervoor geef ik van maandag 12 tot vrijdag 16 september De Gebouwdossier Challenge. Dit digitale event is speciaal bedoeld voor Vastgoedmanagers en Huisvestingsmanager die een beter inzicht en daarmee het beheer van hun gebouw(en) willen verkrijgen. Deelname is kosteloos en vrijblijvend. Je hebt niets anders nodig dan een email account, toegang tot internet en maximaal 20 minuten per dag. Meld je direct aan>>
[fsb-social-bar]
Als je deze blog interessant vond, lees dan ook deze
