Gebouwinzicht is inzicht in je gebouw. Dat is natuurlijk een vrij kort door de bocht omschrijving van wat het begrip eigenlijk allemaal behelst. Uitgebreidere uitleg is: Grip op gebouwbeheer van bestaand vastgoed door inzicht te hebben in de belangrijkste 5 hoekstenen – de organisatie, het fysieke gebouw, de wet- en regelgeving, het beleid en tot slot de tools en instrumenten. Inzicht en daarmee grip op deze aspecten is wat mij betreft de voorwaarde voor continue verduurzaming.
Een mond vol, klinkt chique, maar is nog steeds vrij abstract. Welke onderwerpen spelen nu echt binnen dit werkveld van het verduurzamen van bestaand vastgoed? Ik ben dit jaar begonnen met termen te verzamelen en te omschrijven. Deze termen heb ik ABC van Gebouwgezicht genoemd. Immers, een alfabet is handig bij het rubriceren van deze termen. Niet alleen voor mij, maar wellicht ook voor jou.
Zodra een letter is geplaatst op zowel mijn persoonlijke profiel van Linked In als op het zakelijke profiel van Gebouwinzicht dan wordt deze aan de ABC van Gebouwinzicht toegevoegd, net zo lang tot we bij de letter Z zijn.
Mis ik een term, of mag er een begrip niet ontbreken in deze lijst als je denkt aan Gebouwinzicht? Ik hoor het graag. Plaats een reactie onder dit blog of mail mij op sannie@gebouwichtzicht.nl.
De A is van Audit en Assessment.
Om inzicht te krijgen in je gebouw is het soms nodig om er een externe onafhankelijke auditor bij te halen. Een auditor controleert of jouw gebouw aan bepaalde eisen voldoet. Binnen BREEAM heet die externe persoon een assessor.
Een audit is iets van de dagelijkse praktijk: denk aan ISO-certificeringen van werkprocessen of duurzaamheidskeuringen van installaties. Voor sommige zaken is zelfs onafhankelijke audit verplicht. Zo is bij BREEAM is een compleet assessment vereist om te boordelen of je aan de gestelde duurzaamheidscriteria voldoet.
Ook is er de verplichte Energie audit (EED) voor grote organisaties en zijn er verplichte installatiekeuringen vanuit de EPBD. Naast eisen van de Rijksoverheid kunnen er vanuit de provinciale of gemeentelijke overheden, eventueel uitbesteed aan milieudiensten, extra eisen gesteld worde. Dit geldt ook voor instanties als brandweer, politie of verzekeraars.
Het is prettig om te weten dat met een aantal audits je zeker weet dat je aan deze regels voldoet.
De B is van brandveiligheid en bouwbesluit
Eén van 5 hoekstenen van een goed gebouwdossier is de hoeksteen van eisen. Maar aan welke eisen moet een gebouw allemaal voldoen? Belangrijke eisen vanuit de wet- en regelgeving gaan over de veiligheid van het gebouw, zoals de Brandveiligheid. Deze staat o.a. beschreven in het Bouwbesluit, een verzameling bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken in Nederland minimaal moeten voldoen. Zo ook zijn er eisen aan de brandwerendheid van bepaalde constructies en aan de vluchtroutes.
Het is belangrijk om een goede risico-inventarisatie uit te laten voeren. Niet alleen met betrekking tot brandveiligheid en veilig vluchten, maar ook met betrekking tot de opslag van gevaarlijke stoffen en andere risico’s. Overigens mocht er brand uitbreken, dan is het voor brandweer prettig om te weten hoe jouw gebouw verzekerd is. Dit kan namelijk een andere blusstrategie opleveren. Zorg dus dat je branddossier compleet is.
De C is van conditiemeting
Een conditiemeting is een goede manier om inzicht te krijgen in de status van je gebouw. Eigenlijk zoals het woord al zegt: het meten van je conditie. Door alle gebouwelementen (bouwkundig en installaties) op een gestandaardiseerde wijze in kaart te brengen, weet je hoe het gebouw er nu voor staat en ook welke onderhoudskosten je voor de komende jaren kan verwachten. Een conditiemeting conform de NEN2767 methodiek levert je namelijk gelijk een Meer Jaren Onderhoudsplan op. Deze is dan gebaseerd op de standaard levensduurverwachtingen van de verschillende bouwdelen.
De NEN2767 methodiek is ook een goede manier om het beleid rondom onderhoud goed af te spreken met verschillende onderhoudspartijen. Voor elk onderdeel mag een gebouweigenaar of – gebruiker op de schaal van 6 (waarbij 1 = zeer goed en 6 = zeer slecht) aangeven wat de minimale conditiescore zou moeten zijn. Voor de meeste vastgoedportefeuillehouders of -gebruikers is een conditiescore van 3 voldoende.
De D is voor Duurzaamheid
Uiteraard een voor de hand liggende. Maar duurzaamheid is wel waar het voor mij om gaat en waar Gebouwinzicht om draait. Zelf vind ik duurzaam denken en doen niet meer dan logisch. Zo onderneem ik maatschappelijk verantwoord, reis ik bij voorkeur met het openbaar vervoer en doe ik het liefst zo duurzaam mogelijk mijn inkopen.
Wellicht doe jij dat thuis ook al. Maar hoe implementeer je die gedachte in jouw werk als huisvestingsmanager? Want of je nu een verhuurder, huurder of een eigenaar bent, verduurzamen begint bij inzicht in de huidige situatie.
Overigens zie ik duurzaamheid niet als enige belang. Er zijn ook andere factoren die net zo belangrijk zijn binnen vastgoed. Het is dan ook veel te eenzijdig om alleen vanuit duurzaamheidsoogpunt te kiezen voor een bepaalde installatie, of een keuze voor bepaald materiaal.
Naast duurzaamheid kijk je natuurlijk ook naar de financiële aspecten: niet alleen van de investering, maar ook tijdens het gebruik. Het gebruikscomponent is net zo belangrijk in de uiteindelijke keuze. Immers een goed gebruik bepaalt uiteindelijk het succes van een bepaalde keuze.
De E is van energiebesparing
Energiebesparing gaat vrijwel altijd gepaard met kostenbesparing. Daarom is energiebesparing een goede basis bij het verduurzamen van de bestaande gebouwvoorraad.
Er is echter nog een belangrijke reden om energiebesparing serieus te nemen. Het verlagen van de CO2 uitstoot, en het verminderen van fossiele grondstoffen zijn harde afspraken op Internationaal niveau in het Parijse Klimaatakkoord. Nederland wil in 2050 Energie neutraal zijn. En dat laat zich zien in allerlei verschillende wetten rondom energiebesparing. Grotere organisaties moeten verplicht een Energie Audit uitvoeren.
Bij verkoop of verhuur is een energielabel al verplicht, en vanaf 2023 moet ieder kantoor in Nederland minimaal Energielabel C hebben. Daarnaast hebben we nog de verplichte installatiekeuringen en staat in het activiteiten besluit dat alle maatregelen die je in 5 jaar terug kan verdienen ook moet uitvoeren. Sinds juli 2019 is bovendien de Informatieplicht Energiebesparing van kracht.
Al met al: Energiebesparing is wettelijk verankerd, en levert (vaak) ook nog een kostenbesparing op.
De F is van financieel inzicht
Elk plan, duurzaam of niet, moet betaald worden. Inzicht hierin is van essentieel belang. Het financieel plaatje is immers vaak bepalend voor de uiteindelijke uitvoering en invoering.
Binnen het gebouwdossier is het belangrijk om de financiële inzichten die worden opgedaan op operationeel niveau (denk aan inspecties, onderhoud etc) door te vertalen naar strategisch niveau. Andersom is het belangrijk om strategische beslissingen over bijvoorbeeld het beleid rondom het gebouw en de organisatie die in het gebouw gehuisvest is, weer terug te vertalen naar tactisch en operationeel niveau van het gebouwbeheer.
Denk hierbij aan het plannen van operationele budgetten. Want vervang je alle installaties tijdens een renovatie, of betaal je het uit het onderhoudsbudget via het reguliere onderhoud?
Ook is het van belang om de kosten voor onderhoud en beheer direct mee te nemen. De benodigde investering van een milieuvriendelijke installatie is één, maar het gaat ook om latere kosten voor onderhoud en beheer. Werken met heldere financiële kaders geeft dus richting aan je gebouwbeheer.
De G is van Gebouwinzicht
Inzicht in je gebouw is essentieel om je gebouw(en) goed te kunnen onderhouden en beheren. Daar ben ik van overtuigd. Ik heb dan ook Gebouwinzicht opgericht om mensen te helpen bij dat verduurzamen van hun gebouwen. Omdat het verduurzamen van gebouwen begint met inzicht in je gebouw krijgen, heb ik een checklist gemaakt.
Deze checklist voor een goed gebouwdossier is gebaseerd op het model van 5 hoekstenen van een goed gebouwdossier: organisatie, gebouw, wet- en regelgeving, beleid en instrumenten.
Als middelpunt in deze checklist staat voor mij de organisatie: de spil als het gaat om verduurzamen. Of je nu eigenaar, gebruiker of huurder bent, het is belangrijk om samen, ook met de onderhoudspartijen en externe adviseurs erbij, alle informatie over het gebouw bij elkaar te brengen.
Alleen zo kan je starten met echt integraal gebouwbeheer, ook wel assetmanagement, genoemd. Gebouwinzicht is dus in feite de basis van assetmanagement. De checklist met de 5 hoekstenen van een goed gebouwdossier is hier te downloaden.
De H is van huisvesting
Gebouwen in Nederland zijn bedoeld om organisaties te huisvesten. Soms vergeten eigenaren of technische mensen dat wel eens. Gek eigenlijk, want uiteindelijk draait alles in het gebouw om het faciliteren van de gebruiker zodat deze in dat gebouw kan doen wat er nodig is. Denk hierbij aan wonen in een woongebouw, lesgeven in een onderwijsgebouw of werken in een kantoorgebouw.
Het vak huisvesting is ontstaan omdat mensen dingen als wonen, leren en werken willen kunnen doen in een beschermde omgeving; een dak tegen de regen, een gebouwschil en verwarmingsinstallaties om het lekker warm te krijgen en te houden. Het maken van een huisvestingsplan zou voor iedere organisatie een prioriteit moeten zijn. In dat huisvestingsplan zet je als organisatie neer wat jij van een gebouw verwacht én nodig hebt.
Voor het assetmanagement van het gebouw is het dan ook van belang om inzage te hebben in dat huisvestingsplan van de gebouwgebruiker. Zo kun je namelijk het beheer en onderhoud van het gebouw veel beter af te stemmen op de behoefte van de gebruiker.
De I is van ISO en ISSO (en dat is niet hetzelfde)
ISO staat voor ‘International Organisation for Standardization’ en een gestandaardiseerde methodiek die werkt met (internationale) richtlijnen. Een van de bekendste is ISO 9001 voor Algemeen kwaliteitsmanagementsysteem en ISO 14001 Kwaliteitsmanagement voor milieubeheer. Daarnaast zijn er nog veel andere ISO-normen die in het gebouwbeheer gebruikt worden.
ISSO – afkorting van Stichting Instituut voor Studie en Stimulering van Onderzoek op het gebied van gebouwinstallaties – is een Nederlands kennisinstituut. ISSO was van oorsprong voor de installatiesector. Sinds het einde van SBR, heeft ISSO ook het beheer over de referentiedetails en is daarmee ook voor bouwkundigen, adviseurs, ontwerpers, gebouweigenaren en beheerders.
Doel van ISSO is om te helpen om goede gebouwen te ontwerpen, realiseren en beheren die zowel voldoen aan wet- en regelgeving als om nieuwe bouw- en installatietechnieken eigen te maken, met name duurzame energietechnieken. Waar het Bouwbesluit NEN-normen aanwijst die als bepalingsmethode dienen, legt ISSO handboeken vast met de benodigde vakkennis.
De J is van jijzelf
Dit stukje was al eerder geschreven, maar in dit Corona tijdperk is er nog meer tijd voor reflectie op ‘jezelf’ en jouw rol in jouw organisatie. Hoe deel je de inzichten die jij hebt met anderen die ook betrokken zijn bij het gebouw?
In de 5 hoekstenen van een goed gebouwdossier staat de organisatie centraal. Hoe verhouden eigenaar, gebruiker, beheerders, vaste onderhoudsmonteurs etc zich allemaal tot het gebouw. Welke rol speel jij binnen die organisatie? Welke invloed kan jij uitoefenen en wordt er ook naar jou geluisterd? Heb je een sturende of een meer ondersteunende rol?
Welke rol jij ook hebt binnen de organisatie, het is belangrijk om te weten welke rollen er nog meer nodig zijn om het gebouw optimaal te kunnen laten functioneren. Het is een trend dat organisaties niet meer werken met vaste functieprofielen, maar steeds vaker met tijdelijke rollen. De verantwoordelijkheid voor verduurzaming en/of energiebesparing, kan het ene moment liggen bij de eigenaar en een ander moment bij de installateur. Dit betekent iets voor de organisatievorm als geheel, maar ook voor jou als persoon in deze organisatie.
De K is van Koeling
Met de steeds warmer wordende zomers als gevolg van klimaatverandering is er bijna geen kantoorgebouw meer te vinden zonder enige behoeft aan koeling. Waar we in Nederland al veel ervaring hebben met het verwarmen van gebouwen, blijkt het koelen een nog steeds een kunst apart. Een elektrische Airco lijkt dan soms een makkelijke oplossing, maar is zeker niet de meest duurzame oplossing.
Van oudsher werken we met koeling (en verwarming) door gebruik te maken van de thermische massa van het gebouw. Voorbeeld is een betonnen kelder, waar het door de dikte van de muren binnen altijd ongeveer dezelfde temperatuur is. Inmiddels zijn er ook allemaal andere oplossingen waar je de koude of warmte tijdelijk in op kan nemen. Denk aan phase changing materials, of aan water wat je de grond in pompt. Dit noem je een WKO: warmte en koude-opslag in de bodem. In de winter kan je warmte uit de bodem ophalen en koel je de bron af. In de zomer haal je koude uit de bodem en warm je de bron weer op, zodat je die warmte in de winter weer kan gebruiken. Nieuwste innovatie is het Earth Wind and Fire ConceptEarth Wind and Fire Concept van Ben Bronsema.
De L is van Landgebruik en Ecologie
Landgebruik en ecologie is één van de categorieën in BREEAM met als doel om soorten (dieren en planten) in stand te houden. Met zoveel mensen op aarde moeten we zuinig zijn op ons landgebruik. Nederland is een dichtbevolkt gebied. Bij ons speelt dit dus extra. Grondgebruik, nodig voor bebouwing en voedselvoorziening, moeten we verstandig mee omgaan. Zo kunnen we niet alles blijven vol bouwen met gebouwen en stenen ondergrond. Niet alleen is dat slecht voor de opvang van het regenwater, maar vooral gaat dat ten koste van de Flora en Fauna. Met het omzetten van CO2 in zuurstof, zijn bomen en planten de longen van de wereld. We kunnen niet zonder.
Sinds 2017 is er een nieuwe Wet Natuurbescherming en is via de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) geregeld dat je niet zomaar overal mag bouwen. In de Wabo staan ook regels voor bouwen in de buurt van Natura 2000 gebieden. Door je gebouw slim neer te zetten en de juiste planten te plaatsen op het buitenterrein kan je bijdragen aan de koppeling van verschillende natuurgebieden.
De M is van Management
Management van huisvesting, van asset, van facility, van gebouw. Allemaal onderdelen van de organisatie rondom vastgoed. Management gaat volgens de definitie van het woordenboek over leiding geven, besturen en beheren. Zo geeft een manager van een afdeling leiding aan de mensen in zijn organisatie, een manager van een bedrijf bestuurt in grote lijnen de richting die het bedrijf op gaat en een vastgoedmanager zorgt dat het vastgoed goed beheerd wordt.
Bijzonder aspect aan Facility Management dat dit bij het ene bedrijf onderdeel uitmaakt van de afdeling huisvesting en bij een andere huisvesting juist deel is van de afdeling Facilitaire Zaken. In feite maakt het dus niet uit wat de hiërarchie is, als de zaken maar gedaan worden. Uiteindelijk gaat het om de eenvoud van het zorgen dat bepaalde doelen behaald worden. Goed gebouwmanagement kan dus niet zonder einddoel en focus. Een goede manager zorgt dat zijn medewerkers en collega’s hetzelfde doel voor ogen hebben en dat gezamenlijk dit doel op een zo effectief en efficiënt mogelijke manier bereikt wordt.
De N is van NEN normen
Stichting Koninklijk Nederlands Normalisatie Instituut is als onafhankelijk verbinder in staat om belanghebbenden samen te brengen. Hierdoor kan de markt meepraten en afspraken worden vastgelegd in normen en richtlijnen. In Nederland zijn er zo’n 34.000 normen, zowel vertaalde versies van internationale normen (ISO, IEC) als ook Europese (EN) en nationale normen (NEN). In wet- en regelgeving wordt regelmatig hiernaar verwezen.
Voor een goed gebouwdossier zijn er een paar belangrijk. Zo is ISO55000 over Assetmanagement in 1 adem te noemen met de andere kwaliteitsnormen als ISO 9001, 14001 en 26000. Meer praktisch van aard zijn praktijknormen die voorschrijven hóe je iets moet doen. Zoals bij NEN2580 waarin is vastgelegd hoe je de vloeroppervlaktes van een gebouw op de juiste manier moet inmeten. Wat reken je wel of juist niet mee. Ook de NEN 2767 over de juiste manier van uitvoeren van een Conditiemeting is van groot belang bij inzicht krijgen in je gebouw. Door het gebruik van deze normen weet je zeker dat iedereen dezelfde methodiek gebruikt en worden verschillende conditiemetingen vergelijkbaar.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij. Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
De O is van Onderwijs
Onderwijs en kennis opdoen is essentieel voor elk individu en voor elke organisatie. In de 5 hoekstenen van een goed gebouw dossier is kennis dan ook één van de pijlers van de hoeksteen instrumenten.
Kennisopname begint jong en houdt – wat mij betreft – nooit op. Zo krijg ik zelf veel energie van het leren van nieuwe dingen. Leren is ook essentieel voor het (blijvend) functioneren van een organisatie. Medewerkers moeten continu gevoed worden met kennis over nieuwe technieken of innovaties en over wet- en regelgeving die wijzigt. Ook is er kennis over hoe wij als mensen werken, leren en doen.
Zoals over hoe je de organisatie het beste kunt inrichten en aansturen, of hoe je als organisatie kan samenwerken. In deze tijd kunnen we dit onderwijs allemaal thuis volgen. Een digitale leeromgeving zorgt niet alleen voor het huidige thuisonderwijs van de kinderen, maar ook voor ons als professionals zijn er meer dan genoeg interessante online-opleidingen te vinden. Variërend van een korte webinar tot een hele digitale leergang waar je een jaar lang een wekelijkse dosis kennis voorgeschoteld krijgt.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij. Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
De P is van Plannen
Zonder planning kun je geen onderhoud doen. In het model van de 5 hoekstenen van een goed gebouwdossier benoem ik inzicht in het beleid van zowel de eigenaar, als ook de gebruiker(s) van het gebouw. Pas als je van beide partijen weet waar ze naar toe werken, kun je plannen gaan maken.
In Nederland hebben we de doelstelling dat we in 2050 in de gebouwde omgeving 95% CO2 uitstoot hebben teruggedrongen ten opzichte van het jaar 1990. Kort gezegd: in 2050 moeten alle gebouwen energieneutraal zijn, dus zonder gebruik van aardgas. Dit is de 30 jaar routekaart waar we met zijn allen aan werken en die dus ook voor ieder gebouw uitgewerkt moet gaan worden.
Vanuit de 30 jaar routekaart, kan je ook de 10 jaren plannen gaan maken. In de Meer jaren Onderhoudsplanning leg je immers vast wanneer welke onderdelen van het gebouw vervangen of onderhouden moeten worden. Op basis van dat MJOP kan je dan per jaar bepalen waar de prioriteiten liggen. Een jaarplan voor het gebouw dus.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij. Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
De Q is van Quality
Q is vaak lastig, maar voor mij vrij snel duidelijk. Quality, ook wel kwaliteit. Vanuit het internationale keurmerk BREEAM ondergaat elk assessment een Quality Assurance (QA), voordat het certificaat uitgereikt wordt. In het Nederlandse systeem wordt met deze QA geborgd dat een assessor zijn/haar werk als onafhankelijk controleur goed gedaan heeft en de kwaliteit van het systeem getoetst en geborgd is.
Een soortgelijk systeem wordt nu ook opgezet voor nieuwbouw in Nederland. Momenteel ligt toezicht hiervan bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente. Met de komst van de Wet Kwaliteitsborging komt er een onafhankelijk keurmerk, waarbij een aannemer zich laat controleren en het werk een kwaliteitsstempel krijgt. Aangezien gemeentes op dit moment onvoldoende capaciteit voor toezicht hebben, levert deze wet een directe verbetering op.
Het mooiste in dit nieuwe certificeringschema is dat er ook een paragraaf opgenomen is over de overdracht: de basis van een goed gebouwdossier begint bij een goede overdracht van tekeningen en assetlijsten naar de beheer en gebruiksfase. Hoera dus voor deze Wet kwaliteitsborging!
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
De R is van Risicokaart
Door klimaatverandering zien we het steeds vaker: heftige regenbuien met overstromingen tot gevolg, bosbranden als gevolg van grote periodes van droogte, aardbevingen als gevolg van de gaswinning. Ook zijn er nog andere risico’s die jouw gebouw in gevaar kunnen brengen, zoals luchtvaartongevallen, kernrampen en verstoring van de openbare orde.
Al deze risico’s zijn samengebracht in een Risicokaart, waarop je kunt checken of de buurt mogelijke risicosituaties kent die kunnen leiden tot rampen en ongevallen. Ik vind dat het onderdeel is van gezond gebouwbeheer om jaarlijks voor elk gebouw in uw portefeuille te controleren wat de risico’s zijn op deze kaart. Het beleid in het gebouw kan hier dan op aangepast worden. Wat kan je bijvoorbeeld als gebouweigenaar doen bij dreigende overstromingen? Is het niet handig om in het BHV- handboek op te nemen wat er moet gebeuren als er in de omgeving van het gebouw een kernramp of een verstoring van de openbare orde plaatsvindt?
Oftewel, inzicht in de risico’s kan helpen bij het voorkomen, bestrijden en de gevolgen beperken van rampen en zware ongevallen.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
De S is van Schoonmaak
Facilitaire zaken raken aan gebouwbeheer. In deze tijd van de Corona Pandemie is het schoonmaken van oppervlaktes (tafels, deurklinken etc) belangrijker dan ooit. Waardering voor de schoonmakers!
In het opstellen van elk gebouwdossier is het belangrijk om al bij de eerste hoeksteen ook de schoonmaakorganisatie mee te nemen. Niet alleen hebben zij toegangscodes en sleutels nodig om na openingstijden de schoonmaak te kunnen verzorgen, ze spelen ook een belangrijke rol in het beter beheren van de gebouwen.
Schoonmaak van gebouwonderdelen voorkomt voortijdige vervanging. Tegelijkertijd kunnen zij signaleren als er zaken in het gebouw kapot zijn en toe zijn aan reparatie of vervanging. Het is dan ook niet voor niets dat veel schoonmaakbedrijven ook gebouwbeheer en/of conciërgetaken aanbieden.
De andere kant op werkt het ook: je kan geen goed schoonmaakcontract opstellen als je de gebouwgegevens van je gebouwdossier niet op orde hebt: om hoeveel m2 vloer gaat het eigenlijk? Om hoeveel werkplekken gat het en wat zijn de bedrijfstijden? Zomaar wat gegevens die ook in het gebouwdossier moeten staan.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
De T is van Transport
Vanuit de duurzaamheidshoek, is Transport één van de categorieën van bijvoorbeeld het keurmerk BREEAM. Bij het meten van de duurzaamheid van een gebouw, gaat het namelijk niet alleen over de CO2 uitstoot voor het gebruik van het gebouw, maar ook om de CO2 uitstoot als gevolg van transport van en naar het gebouw. Dus ook voor intern transport van mensen en goederen tussen de verschillende verdiepingen van een gebouw door bijvoorbeeld liften.
Vanuit een Energie Audit is het dus belangrijk om te monitoren welke vormen van transport een organisatie heeft. Er wordt onderscheid gemaakt tussen Woon-Werkverkeer, Zakelijk verkeer en Goederenverkeer. In het keurmerk BREEAM krijg je bijvoorbeeld punten als het gebouw goed bereikbaar is met het Openbaar vervoer (OV). Maar ook punten op BREEAM-NL In Use Gebruik, of in MVO-keurmerken, als je als bedrijf je medewerkers met een OV kaart stimuleert om het OV te gebruiken in plaats van alleen de standaard km-vergoedingen.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
De U is van Uitzicht en daglichttoetreding
Het is wetenschappelijk aangetoond dat zicht hebben op de buitenwereld de arbeidsproductiviteit verhoogd. Het gaat dan niet alleen strookje daglicht, maar echt om het uitzicht hebben op de buitenruimte. Liefst op een groene buitenruimte natuurlijk.
Bij nieuwbouw die met BREEAM worden beoordeeld is er aandacht voor de inrichting van het gebouw en de zorg dat alle werkplekken uitzicht hebben. Voor bestaande gebouwen kan dit aangetoond worden met plattegronden van de werkplekindelingen ten opzichte van de hoeveelheid ramen.
In de praktijk merk ik dat veel organisaties niet altijd beschikking hebben over deze combinatie: werkplek-inrichtingstekeningen of de geveltekeningen, waaruit valt af te leiden hoeveel glasoppervlak er aanwezig is, ontbreken. Tip is dan om gebruik te maken van de invoergegevens van de opname EPA-label, waarbij ook de verhouding dicht versus open geveloppervlak ingevoerd moet worden.
En over werkplekken gesproken… de gebouwbeheerder zelf zit vaak weggestopt in een donker kantoortje achter de installatieruimte in de kelder.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
De V is van Vervuiling
Elk gebouw draagt bij aan de vervuiling van de leefomgeving. Waar veel mensen direct denken aan luchtvervuiling (CO2 uitstoot, fijnstof, stikstof), is vervuiling veel breder dan dat. Bodemvervuiling en watervervuiling gaat over (chemische) resten die er vanuit een gebouw (of een gebouw dat hier vroeger stond) is uitgestroomd naar de grond en het grondwater.
Maar wist je dat geluidsoverlast ook een vorm van vervuiling is? Met te veel geluid vanuit het gebouw wordt de natuurlijke omgeving verstoord. Dat hoeft niet alleen te komen van mensen die in en om het gebouw te veel lawaai maken. De omgeving (natuur of omwonenden) kunnen ook echt last hebben van een continue bromtoon die bijvoorbeeld veroorzaakt wordt door een luchtbehandelingskast die op het dak van het gebouw staat.
Een andere vorm van vervuiling is lichtvervuiling. Buitenverlichting die te veel naar boven gericht staan, of verlichting in het gebouw die hele nachten blijft branden, brengt de natuurlijke vliegroutes van vogels en vleermuizen in de war. En dan hebben we het nog niet eens over de V van (energie)Verspilling.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
De W is van Wet- en regelgeving
Gebouwzicht draagt bij aan continue verduurzaming. Regelmatig zie ik dat klanten geen inzicht hebben van hun energiegebruik, maar ook niet op duurzaamheidsdoelstellingen of hun “complicancy’. Oftewel, of het gebouw aan alle Wet- en regelgeving voldoet.
Wetten voor de gebouwde omgeving komen helaas op dit moment nog van verschillende kanten. Zo hebben we te maken met bouwregelgeving (Bouwbesluit), milieuregelgeving (Activiteitenbesluit), veilig werken (Arbowetten) en omgevingsvergunningen (o.a. bestemmingsplan). Een deel van deze wetten wordt over een paar jaar gebundeld in de Omgevingsvergunning. Dan wordt de wetgeving hopelijk ook een stuk inzichtelijker.
Ik begrijp best dat je als gebouweigenaar soms het spoor bijster bent. Alleen al op het gebied van Energiebesparing heb je te maken met Energielabel, Energy Audit, verplichte installatiekeuringen en de informatieplicht energiebesparende maatregelen. Hou voor ogen dat wetgeving bedoeld is voor achterblijvers. Als jij koploper bent in verduurzaming, dan voldoe je vast ook wel aan deze wetten en regels. Alleen wel aantonen…
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
De X is van de X-factor
De letter X staat voor het onbekende, oftewel de x-factor. Binnen de bouw zou je die x-factor kunnen vertalen naar innovaties, die je via experimenteren en exploreren bereikt. Voor Gebouwinzicht zit deze wow-factor vooral binnen de vijfde hoeksteen van een goed gebouwdossier: het onderdeel instrumenten. Kennis is één van de instrumenten die ervoor zorgen dat je medewerkers gemotiveerd blijven, het beste uit hun zelf halen en zo het meest bijdragen aan het doel van verduurzamen. Het is dan ook belangrijk voortdurend bij te dragen aan hun persoonlijke groei en ontwikkeling.
Zorg ervoor dat je medewerkers gemotiveerd blijven. Blijf altijd op onderzoek naar de factor-X, naar het onbekende. Voor complexe zaken zijn er namelijk vaak ook simpele oplossingen te bedenken. Deze oplossingen kun je vaak vinden door “out-of-the-box” te denken (ja, het Engels heeft nou eenmaal vaker de letter x in woorden zitten dan wij). En als je dan een mooie innovatie hebt toegepast in je bedrijf, vergeet deze dan niet te eXposeren. Laat zien waar je mee bezig bent.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
De Y is van Yin en Yang in gebouwbeheer
‘Yin en Yang zijn de symbolen voor de twee tegengestelde krachten in het universum.’ Dat zegt letterlijk de site van ecyclo op internet.
‘In de oosterse belevingswereld gaat men uit van een aardse, vrouwelijke en een hemelse, mannelijke kracht die elkaar aanvullen en beïnvloeden. De krachten staan niet tegenover elkaar maar streven naar een volmaakt evenwicht.’ Zijn de eigenaar en de huurder van een gebouw wellicht een soort van tegengestelde krachten, die toch streven naar een volmaakt evenwicht? Als dat zo is, zullen ze samen moeten werken om die balans te bereiken.
Naast Yin en Yang zou de letter Y van Gebouwinzicht ook die van Yoga kunnen zijn, waarbij het bij goed gebouwbeheer gaat om soepelheid, oftewel flexibiliteit. Dat gaat zowel om het fysieke gebouwbeheer, maar ook in de omgang met bijvoorbeeld gebruikers of met veranderende regelgeving.
Maar eigenlijk is de Y ook die van Yes! Gebouwinzicht is de basis voor continue verduurzaming. Dus met een Yes ben je goed op weg om stappen te zetten.
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
De Z is van zakendoen
Het beheren van gebouwen kan niemand alleen. Gebouwen zijn een complex geheel waar veel specialiteiten bij komen kijken. Als vastgoedmanager ben je dan ook veel bezig met ‘zakendoen’, oftewel contractmanagement. Ook als je een organisatie zonder winstoogmerk bent, zoals een school of een gemeentehuis, ook dan wordt verwacht dat je slimme contracten kan afsluiten.
Het beheren van al die contracten is een baan op zich. Contracten met aannemer Zus, contracten met Installateur Zo. Hoe zorg je dat de juiste prestaties worden opgeleverd? Hoe zorg je dat het gebouw ten allen tijden blijft voldoen aan waar het in eerste instantie voor gemaakt is: zorgdragen voor een plek om primaire processen van de organisatie in stand te houden? Een plek is een ruim begrip: een plek voor het fabrieksprocessen om te kunnen leveren, voor medewerkers om prettig te werken, voor leerlingen om te leren, een plek voor patiënten om te genezen. In die zin is het ook de Z van Zorgen en ontzorgen, want dat is waar huisvesting ook om draait. En natuurlijk nu de Z van Zo nu ben jij aan Zet!
Deze miniblog is eerder geplaatst op het persoonlijk profiel van Sannie Verweij
Lees de eerdere letters uit het ABC van Gebouwinzicht op de site van gebouwinzicht.
[fsb-social-bar]
