Het komt in ons werk als adviseur verduurzaming gebouwen regelmatig voor dat de basis gegevens over een gebouw niet duidelijk zijn. Welke gebruiksfuncties heeft het gebouw? Wat is het BVO? En wat is het GO per functie?
De NEN2580 is de manier om dit juist te definiëren. Het geeft termen, definities, bepalingsmethode en oppervlakte en inhouden van het gebouw eenduidig weer. Wij adviseren dan ook vaak aan het begin van een project om te starten met een goede oppervlaktebepaling per functie, conform de NEN2580. Dit moet regelmatig nagekeken worden, omdat de juistheid van de inhoud uit dit rapport afhankelijk is van het gebruik (= functiebepaling) van het gebouw. Als het gebruik verandert, wordt de verdeling van de m2 per functie immers ook anders.
Deze NEN2580 wordt al behandeld in verschillende opleidingen, zoals bijvoorbeeld in het eerste jaar van de opleiding Facility Management. In het Basisboek Facility Management staat het welbekende en nog steeds enorm duidelijk model.
Ook voor BREEAM-NL In Use is het handig om een NEN2580 te laten uitvoeren voor het gebouw. Zo wordt bij algemene projectgegevens gevraagd naar het aantal BVO en de oppervlaktematen van de gebruiksfuncties (in de algemene projectgegevens). Ook wordt in de nieuwe BREEAM-NL In Use Utiliteitsbouw V6 gevraagd om de WEii calculator in te vullen (WEii = een tool om werkelijk energiegebruik in kaart te brengen). Hierin wordt gewerkt met het GO per functie.
Wat moet je nu doen om de basisgegevens te controleren?
De eerste stap is om het gebouw te controleren in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Hier worden alle gegevens over gebouwen vanuit het kadaster geregistreerd. Dus bij verkoop van een pand of bij vergunningaanvragen voor aanpassingen aan het gebouw, moeten deze gegevens aangepast worden. Het is verstandig deze gegevens goed na te kijken, want het blijkt niet altijd te kloppen met de werkelijkheid. Zeker niet als er de afgelopen jaren functieveranderingen zijn geweest en deze zijn niet goed doorgegeven aan het kadaster.
Als je zoekt op postcode, zie dat er een PandID is en een Adresseerbaar objectID is. Dit heeft te maken met gebouwen waar meerdere gebruikers inzitten.
Basisregistratie Adressen en Gebouwen van het Kadaster via deze link: https://bagviewer.kadaster.nl/
De bepaling van de gebruiksoppervlakte van een verblijfsobject geschiedt conform hetgeen in NEN2580:2007 is vastgelegd omtrent gebruiksoppervlakte (bron: begrippenlijst BAG viewer). Let er dus op dat de BAG registratie het GO, de gebruikersoppervlakte, registreert. Dit is dus wat anders dan het BVO of het VVO.
Op de site van kadaster staat een heldere gebruikershandleiding.
Wat moet je doen als de BAG registratie niet klopt?
Het doel is natuurlijk om de gegevens in BAG zo accuraat en compleet en actueel mogelijk te hebben.
Toch merken we regelmatig dat een geregistreerd gegeven niet overeenkomt met de werkelijkheid.
Zowel bestuursorganen (gemeente, handhavende diensten etc.) als private organisaties en particulieren kunnen melding doen van een mogelijke fout. Bestuursorganen zijn zelfs verplicht dit te doen. Het melden van mogelijke fouten draagt bij aan een nóg hogere kwaliteit van de BAG-registratie.
Hoe dit werkt staat in de officiële procedure voor bronhouder., Elke gemeente is bronhouder van de BAG binnen de eigen gemeentegrenzen:.
De procedure voor burgers en bedrijven staat beschreven op de site Fout melden in BAG
Als een direct belanghebbende de terugmelding doet, moet de gemeente binnen 2 dagen reageren en uiterlijk binnen 6 maanden de melding onderzocht hebben. Voor anderen (wij als extern adviesbureau) geldt er geen verplichting voor hen wat betreft reactie termijn. Het is dus het handigste als de gebouweigenaar zelf de terugmelding doet.
Waarom is het zo belangrijk deze informatie goed te hebben?
De BAG registratie wordt gebruikt voor verschillende wet- en regelgeving. Zo wordt bijvoorbeeld het Energielabel (NTA8800) opgesteld op basis van het gebruiksoppervlak (GO). Vanaf 1 januari 2023 zijn alle kantoorgebouwen van groter dan 100 m2 en meer dan 50% kantoorfunctie verplicht minimaal Energielabel C te hebben (Bron: RVO). Als jouw gebouw niet correct in de BAG registratie staat, dan krijg je dus mogelijk de verkeerde aanschrijving over deze energielabel verplichting.
Ook interessant: als je het werkelijk energiegebruik wil gaan benchmarken per functie, dan wil je ook geen afwijkingen in de vierkante meters per functie. Zo’n benchmark van het werkelijk energiegebruik wordt de komende jaren steeds belangrijker met de energiebesparingdoelen die we hebben. Een benchmark kan je uitvoeren door bijvoorbeeld het invullen van de rekentool Weii calculator van TVVL en Dutch Green Building Council. Deze wordt namelijk gebruikt bij het behalen van een BREEAM-NL In Use certificaat op het onderdeel beheer.
En daarmee zie je ook waarom wij er als adviseurs zo vaak mee bezig zijn om de vierkante meters per functie goed inzichtelijk te hebben. We hebben dit nodig voor het advieswerk dat wij voor verschillende klanten verrichten om een BREEAM-NL In Use certificaat te halen. En dat begint bij de basis. Inzicht in je gebouw begint bij de basis: hoeveel vierkante meter van elke functie hebben we het eigenlijk over. Onze tip: Controleer of je pand een actuele NEN2580 meting heeft, en of de gebruiksfuncties juist zijn. En controleer daarna de BAG registratie van al jouw panden in de portefeuille.
