Het einde van het jaar 2019 is alweer in zicht. Dat betekent dat assetmanagers benodigde budgetten aanleveren voor de financiële planning in 2020 van hun organisatie. Een MJOP is wat investeringen voor installaties betreft de voornaamste informatiebron. Een MJOP is voornamelijk gebaseerd op de verwachte levensduur en kosten voor onderhoud van die installaties. Naast financiële aspecten, is ook duurzaamheid één van de afwegingen. Helemaal omdat duurzaamheid meer en meer onderdeel is van organisatiebeleid.
Zo sprak ik laatst met een klant. Hij vertelde dat in zijn organisatie de discussie gaande is over hun duurzaamheidbeleid en het opzetten van een betere organisatie voor het vastgoedbeheer. Omdat we het vooral hadden over het onderhoudsbeleid, vroeg ik hem of hij duurzaamheid al integreerde in zijn DMJOP. Hij antwoordde dat dat nog niet zo was, dat wel wilde, maar niet goed wist wat dat was. Ik heb ik hem uitgelegd dat een Duurzaam MJOP (DMJOP) eigenlijk wordt opgesteld aan de hand van de 5 hoekstenen van een goed gebouwdossier.
In dit blog mijn toelichting van hoe mijn model van de 5 hoekstenen van een goed gebouwdossier input geven aan het opstellen van een echt Duurzaam MJOP.
Hoeksteen 2: Gebouw
Een MJOP begint met het in kaart brengen van de hoeksteen 2: de gegevens over het gebouw. Elk MJOP start met het maken van een goede analyse. Dat betekent dat je in het beste geval een NEN2767 inspectie laat doen op alle onderdelen: dus zowel een bouwkundig- als installatiekundige inspectie. Uit de standaard programma’s van NEN2767 inspecties rollen standaard MJOP’s, dus daarmee heb je nog geen duurzaam MJOP.
De volgende stap (die je gelijkertijd zou kunnen uitvoeren) is dat je een energetische analyse maakt van het gebouw. Het (laten) opstellen van een energielabel betreft ook de Hoeksteen Gebouw. Bij een goede energetische analyse hoort in mijn optiek op zijn minst een EPA-U opname met maatwerk advies: wat is het huidige energielabel, en wat voor maatregelen moeten er genomen worden om naar label A te komen, en welke maatregelen om helemaal energieneutraal te zijn in 2050 (doelstelling van de overheid). Wanneer je dan met jouw eigen vastgoed energieneutraal wil zijn, is iets van Hoeksteen 4: Beleid – welk beleid en welke doelstellingen heb je voor ogen en welke invloed heeft dat op (investerings)keuzes.
Hoeksteen 3: Eisen
Je wil (en moet) natuurlijk ook weten of het gebouw aan de huidige wet- en regelgeving voldoet Zeker op gebied van het Energie is daarin veel gaande. Oftewel, is er een EED (een Energie Audit) beschikbaar? Is voor dit gebouw voldaan aan de informatieplicht Energiebesparing? Zijn de verplichte installatiekeuringen correct en bijtijds uitgevoerd. En dan de ham-vraag: Wat is hiervan de invloed op je MJOP en je investeringskeuzes?
Meer lezen over wetgeving en energie besparing? Lees dan mijn eerdere blogs: Energiewetgeving in Organiesaties en Informatieplicht energiebesparende maatregelen in 5 punten.
Hoeksteen 4: Beleid
In Hoeksteen 2 zag je de relatie met deze Hoeksteen 4 al: Beleid. Het is echt denkwerk met vragen als: Wat wil je met het pand de komende jaren. Wat wil de gebruiker? Wat wil de eigenaar met het pand? Hoe zorg je dat het gebouw in 2050 energieneutraal is, of wil je mogelijk al eerder Energieneutraal zijn? Dit laatste zie je veel bij overheidsdiensten zoals gemeentes die vanuit hun rol als voorbeeldfunctie vooruit willen lopen op de markt. Vragen zijn ook: hoe ga je daarbij rekening houden met de andere grote duurzaamheidstransities die er zijn: Energie, Materialen en Gezondheid. (zie blog Drie transities). Ook zijn er wellicht maatregelen die je moet nemen voor klimaatadaptatie (zie blog week 36). Een goed DMJOP maken is dus niet zo makkelijk. Eigenlijk moet je ook rekening houden of, en zo ja wanneer, een grote renovatie gepland staat, zodat je daar op in kan spelen voor de grootschalige aanpassingen (gebouwinzicht.nl/verduurzamen-stap-voor-stap/) en het MJOP daarop kan aanpassen.
Hoeksteen 5: Instrumenten
Er zijn diverse tools en instrumenten beschikbaar om je te helpen bij het opstellen van een MJOP. Niet alleen zijn er diverse softwarepakketten beschikbaar waarin je de NEN2767 kan combineren met MJOP’s en de financiën aan je gebouw. Daarnaast is er natuurlijk software beschikbaar waarin de gebruikers van het gebouw meldingen kunnen doen over schades en ander klachten over het gebouw. In principe leiden dit soort meldingen tot directe actie en is het dus onderdeel van het dagelijks onderhoud en dus niet direct van je MJOP. Maar als er veel klachten binnenkomen, allemaal over een bepaald deel van het gebouw, kan dat wel een signaal zijn dat er structureel iets moet verbeteren.
Ook zijn er fantastische instrumenten om je energieverbruik te monitoren. Tegenwoordig kunnen dit soort tools je zelfs actief adviseren hoe het energieverbruik nog beter te beteugelen. Op basis van het energieverbruik kan je immers voorspellen wanneer bijvoorbeeld de filters van de luchtbehandelingskasten vervangen moeten worden. Je gaat dan proactief onderhoudsbeleid voeren. Ook dat is duurzaam en vooral (financieel) slim!
Hoeksteen 1: De organisatie
Een duurzaam MJOP is dus niet zo heel erg anders dan een gewoon MJOP. Een DJMOP moet alleen wel jaarlijks worden bijgewerkt. Ieder jaar kijk je kritisch naar je MJOP en werkt dat op basis van recente inzichten zo nodig bij. Natuurlijk hoef je niet ieder jaar opnieuw alle onderzoeken te laten doen, maar 1 keer per 2 à 3 jaar een nieuwe NEN2767 inspectie is wel aan te raden. Een nieuw energielabel doe je overigens pas na een renovatie en/of als je label verbeterd is.
Maar met dit doen en geregel zijn we wel bij de kern van duurzaamheid en waar ook een DMJOP om draait. Het hart van duurzaamheid is wat mij betreft de belangrijkste hoeksteen van een goed gebouwdossier: de organisatie. Hoe organiseer jij je vastgoed en het beheer? Hoe zorg jij dat je de juiste kennis aan tafel hebt zitten om jaarlijks het Duurzame MJOP bij te kunnen stellen met zowel de bouwkundige kennis als de installatietechnische kennis? Zijn er dan nog andere veranderingen in het beleid van de organisatie, of in de wetten en eisen of in de stand der techniek? Hoe zorg jij dat je op de hoogte bent of wordt gehouden hiervan? Doe je alles zelf, of besteed je zaken uit. Mij maakt dat niet uit, als je maar regelmatig met elkaar om de tafel zit om het Duurzaam onderhoudsbeleid met elkaar te bespreken.
Veel succes. En heb je vragen? Bel gerust!
Mijn eerdere blogs over dit onderwerp
Next step binnen onderhoudsplanning: van MJOP naar DMJOP
Verduurzamen stap-voor-stap
[fsb-social-bar]
