Afgelopen maandag 5 oktober was de Gemeentelijke Vastgoed Dag op de Nyerode Business Universiteit in Breukelen. Voor mij een dag om eindelijk antwoord te krijgen op mijn vraag: “Wat zijn nu dé verschillen tussen commercieel en maatschappelijk vastgoed* als het gaat om de benodigde verduurzaming van de bestaande voorraad.” Naast netwerken waren er die dag veel interessante lezingen, zoals van Wytze Kuijper van Platform 31 met als inspirerende titel ´Het kan als je het wilt – Het moet omdat het kan´. En ja, ook kreeg ik mijn antwoord die dag: ik vond maar liefst 3 wezenlijke verschillen voor verduurzaming van commercieel versus maatschappelijk vastgoed.
De 3 verschillen als het gaat om duurzaamheid tussen commercieel en maatschappelijke vastgoed:
1. Financiële druk
Maatschappelijk vastgoed staat altijd onder financiële druk. De gemeentelijke panden worden eigenlijk altijd tegen kostprijs verhuurd. Daardoor is er geen ruimte voor extra investering. De Gemeente Nijmegen heeft hier een mooie oplossing voor met haar ´Duurzaamheidsfonds´. Besparingen als gevolg van een duurzaamheidsinvestering, zoals parkeergarage voorzien van LED verlichting, vloeien linea recta terug naar het fonds, waarmee weer nieuwe investeringen mogelijk zijn. De rente en aflossing, plus eventuele advieskosten, komen uit dat fonds. “Zo concurreert het niet met andere aspecten uit de stad. Een heel rustgevend idee voor de vastgoed manager”, volgens Eric Peperkamp van de gemeente Nijmegen.
2. Gebrek aan overzicht en inzicht
Het beheer van maatschappelijk vastgoed is versnipperd. Een goed overzicht – laat staan inzicht – ontbreekt. Men weet het vaak gewoon niet. Niet uit onwil, maar wel uit onmacht. Terwijl juist in maatschappelijk vastgoed zoveel nog te winnen is. Volgens Teun van den Vries van Geophy heeft de overheid zelf 18% van de kantoren in bezit en nog eens 17% aangehuurd. Bij elkaar heeft dus de overheid 35% van de kantoren in gebruik. Een aanzienlijke hoeveelheid die niet zo maar genegeerd kan of mag worden. Inzicht in het totale energieverbruik of kosten voor onderhoud is dan echt noodzakelijk!
En natuurlijk. Soms hebben gemeenten bijzondere panden te beheren. Zo geeft Lester Agten van de gemeente Zeist aan dat 74% van het gemeentelijk vastgoed Energielabel A zou kunnen halen, 24% label B en 2% label E. En dat betreft 1 enkel gebouw: Slot Zeist. Niet elke gemeente heeft een slot, dus focus op de andere 98% zou ik zeggen.
3. Complexiteit
Maatschappelijk, in dit geval, gemeentelijk vastgoed, is vaak een mix van verschillende functies. Daardoor is geen gebouw gelijk, laat staan goed vergelijkbaar. Het energieprofiel van kantoren is anders dan dat van een theater of een zwembad. Voor die laatste categorie is dat gewoon veel ‘complexer’. Of zoals David van der Wal van DVDW Consultancy & Interim Management in een discussie hierover tegen mij zei: “Nee, niet complexer, wel uitdagender. Een grote internationale vastgoedportefeuille, dat is pas echt complex”
Hoe nu verder?
Er ligt een taak voor de overheid, voor de gemeentelijk vastgoedmanager in het bijzonder. Inzicht is wat mij betreft de eerste stap die deze branche moet zetten. Daarin kan ik met Gebouwinzicht een belangrijke rol spelen.
Doe mee met het online-programma Gebouwinzicht in 52 weken
Heel concreet: 6 november gaat het online-programma ‘Gebouwinzicht in 52 weken’ van start. Wekelijks stuur ik een mail met een vraag, een overdenking of een kleine opdracht aan de hand van een blog of video van mij of van een collega. Ik gebruik hiervoor mijn model ‘de 5 hoekstenen van een goed gebouwdossier’.
Dit programma is uitermate geschikt voor gemeentelijk vastgoed managers die willen, maar niet goed weten hoe te beginnen. Want dat de wil er is, heb ik tijdens de Vastgoed Dag wel ervaren. Nu aan de slag!
Noot:
*Verklaring van de begrippen
Onder commercieel vastgoed wordt aankoop en verkoop van bedrijfsobjecten, woonhuizen en andere gebouwen verstaan zonder eigen gebruik als einddoel. Het commerciële vastgoed wordt verhuurt of doorverkocht. Bron Bedrijfpand
Maatschappelijk vastgoed is een verzamelbegrip waarbij doorgaans wordt gedoeld op een gebouw of terrein met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, maatschappelijke opvang en/of zorg-medisch. Voorbeelden van maatschappelijk vastgoed zijn: scholen, culturele centra, theaters, opvangtehuizen, gezondheidscentra, buurthuizen, sportaccommodaties en dergelijke. Bron Wikipedia
[fsb-social-bar]
